– Нас спрашивают, как вступают в квартирное товарищество, добровольно или принудительно? Дело в том, что владельцы квартир уже заранее дали согласие на вступление в товарищество. В процессе приватизации, когда наниматель квартиры заключал с муниципалитетом договор о ее купле-продаже, он добровольно взял на себя обязанность вступить в квартирное товарищество, как только таковое будет создано в его доме. Это записано в третьем пункте договора о купле-продаже квартиры, который скреплен нотариально. Сегодня, пожалуй, ни один из владельцев квартиры не станет оспаривать этот договор.
Таким образом, в доме, где большинство владельцев квартир учредили товарищество, все остальные владельцы квартир автоматически являются его членами. В Законе о товариществах ничего не сказано о том, что в товарищество необходимо вступать, подав специальное заявление. Но каждый член товарищества может выйти из этого домового объединения, написав заявление.
Вообще, спор о членстве в товариществе носит чисто теоретический характер. Быть или не быть членом? Ничего не меняется в жизни владельца квартиры, будь он членом товарищества или нет. Только надо иметь в виду, что если человек выходит из товарищества, он не может принимать участие в работе товарищества, избираться в руководящие органы, не может высказывать свою точку зрения, выступать на собраниях. Он сам лишает себя этой возможности.
Супругу нельзя, а соседу можно
– Некоторые жильцы переписали свои квартиры на родственников. И они недоумевают, что же мы теперь, не члены товарищества? Да, они не являются членами товарищества. Жильцы квартир не могут считать себя членами квартирного товарищества. И если они пытаются внести в устав квартирного товарищества пункт о том, что любой жилец квартиры или родственник владельца квартиры может являться членом квартирного товарищества, – это нарушение закона. (Закон о квартирном товариществе, ст. 5, Закон о некоммерческих объединениях, ст. 21). И никакая доверенность родственнику не поможет стать членом квартирного товарищества.
Представителем члена товарищества на общем собрании может быть лишь другой член товарищества, имеющий простую письменную доверенность. Если я владелец квартиры, я не могу доверить это право своему супругу, а владельцу соседней квартиры могу. Таков закон. Родственники не могут по доверенности представлять члена товарищества. По другим вопросам родственникам могут выписывать любые доверенности, но они недействительны для квартирного товарищества и его общего собрания.
Доверенность, которую владелец квартиры напишет жильцу квартиры, не делает его членом товарищества. Споры по этому поводу выглядят порой надуманными. Что дает людям это членство? Может, многие еще не отвыкли от прежних времен, когда мы все были членами каких-то организаций?..
Конечно, люди, которым небезразлично, что происходит в их доме, хотят быть членами товарищества. Членство в товариществе дает человеку право выступать на собраниях, голосовать и быть избранным в органы управления товариществом.
Но доверенность, какая бы она ни была, не дает право членства. По генеральной доверенности человек может проводить какие-то сделки с квартирой, но ее собственником ты можешь стать, лишь осуществив с квартирой соответствующую сделку. Держа в кармане самую что ни на есть генеральную доверенность, владельцем квартиры (членом товарищества) ты не станешь.
Права правления
Членов правление можно выбирать или назначать. Тут имеет место небольшой правовой спор. Какая разница? Если члена привлекают со стороны, значит его назначают. Ведь люди не могут выбрать специалиста, живущего в другом доме, не являющегося членом квартирного товарищества. Его назначают членом правления по рекомендации домового актива.
Два закона регулируют эти вопросы: Закон о недоходных объединениях (1996 г.) и Закон о товариществах (1992 г.), но они в отдельных моментах противоречат друг другу. Другой закон – о квартирных товариществах содержит нормативы, специально предусмотренные для квартирных товариществ, по вопросам, которые не регулируют другие законы. Но если в этом законе вы не находите ответа на какой-то вопрос, необходимо заглянуть в вышеназванные законы.
Итак, в правление можно выбирать не членов товарищества, но надо быть осторожными. Если посторонний человек становится председателем, то он может в один прекрасный день исчезнуть. Это происходит там, где люди доверяются внешности и обаянию: на первый взгляд, человек умный и честный, а на деле – жулик.
В одном жилтовариществе “приглашенный” председатель собрал все деньги за три месяца, продал квартиру и пропал. Заработал при этом довольно много. Все-таки товарищество меньше рискует, если выбирает правление из числа членов товарищества, которые имеют квартиры, у них есть имущество, они как-то привязаны к дому, и требуется время, чтобы сняться с места и уехать. И правление лучше выбирать таким образом, чтобы большинство его составляли члены товарищества.
Подготовил
Сергей КОЛИКОВ
Источник информации: “Молодежь Эстонии”
Здравствуйте! В нашем доме собираются провести демонтаж стояков и батарей в квартирах.При этом нам предложено самостоятельно отремонтировать стены за батареями. Работы по демонтажу начнутся 15.06.17, а установка новых стояков и батарей в сентябре. У нас возник вопрос: батареи и стояки являются собственностью товарищества? Должны ли мы делать ремонт стен за батареями за свой счёт, так как мы их уже привели в должный порядок. Можем ли мы отказаться от этих работ в нашей квартире? Очень затянут срок выполнения работ, что причиняет большие неудобства, мы не можем находиться дома по требованию правления. Спасибо.
Здравствуйте!
Да, батареи и стояки отопительной системы многоквартирного дома являются собственностью квартирного товарищества и именно квартирное товарищество отвечает за работу отопительной системы.
На эти два вопроса отвечает пункт 1 статьи 11 “Закона о квартирной собственности”, который, в частности, гласит:
Из данной статьи закона следует, что если общее собрание вашего квартирного товарищества приняло решение о замене батарей и стояков в вашем доме, то вы, будучи членом квартирного товарищества и собственником отдельно взятой квартиры, не вправе отказаться от работ по замене батарей и стояков в своей квартире, но вы вправе рассчитывать на возмещение причиненного в связи с этими работами ущерба.
Сроки проведения данных работ в вашем доме, а также целесообразность их проведения в принципе, я со своей стороны комментировать не имею права и поэтому не буду этого делать, так как считаю, что любое квартирное товариществу имеет полное право само решать, когда ему производить подобные работы в доме, которым оно управляет. Я считаю, если общее собрание вашего квартирного товарищества приняло решение о проведении подобных работ в вашем доме, то это значит, что в проведении этих работ в вашем доме есть реальная необходимость.
Вы же со своей стороны, будучи членом квартирного товарищества, имели, на мой взгляд, возможность повлиять на сроки проведения данных работ, если вы считаете их затянутыми, убедив на общем собрании ваших соседей по дому в затянутости сроков данных работ. Для этого вам всего-навсего надо было прийти на общее собрание вашего квартирного товарищества и убедить ваших соседей по дому в том, что сроки планируемых ими работ явно затянуты.
Если бы вы при этом сумели привести разумные аргументы в пользу именно своих сроков, тогда вполне возможно, что было бы принято решение о проведении работ в вашем доме в более короткие сроки, но, к сожалению, вы своим правом, как следует из вашего же сообщения, на общем собрании своего квартирного товарищества почему-то не воспользовались … и теперь вам придется просто выполнять решение, принятое на общем собрании вашего квартирного товарищества, вашими соседями. Но последнее просто неизбежно при демократии, когда меньшинство квартирных собственников в квартирном товариществе вынуждено подчиняться решению большинства квартирных собственников.
Добрый день, Виталий. Я не смог убедить и повлиять на сроки проведения работ в нашем доме. На собрании были установлены сроки – июнь-июль месяцы.Теперь само правление продлевает эти сроки. Из статьи №11 обязанности собственника квартиры я имею право потребовать возмещения причиненного мне ущерба. На собрании членами правления не было предоставлено ни плана работ, ни предложения по ценам от фирмы, которая будет выполнять эти работы. Мы подали заявление (21.03.2017), чтобы нам письменно дали гарантии на качественное проведение работ в нашей квартире и расценки на проводимые работы. Мы вправе это знать? Но до сегодняшнего дня мы ничего не получили. Постоянно были отговорки, а на данный момент председатель квартирного товарищества находится в отпуске (срок окончания отпуска неизвестен). Как нам поступить в этой ситуации? С уважением Игорь
Здравствуйте!
Вы должны были на общем собрании потребовать от вашего правления предоставить план работ, а также сообщить вам название фирмы-победителя, которая будет выполнять работы в вашем доме, стоимость этих работ и критерии, которые повлияли на решение правления выбрать для производства работ именно эту фирму. Отмечу, что всю эту информацию правление квартирного товарищества по большому счету само должно было бы предоставить членам квартирного товарищества ещё до начала голосования по вопросу производства работ. Но ваше правление почему-то этого не сделало, а члены вашего квартирного товарищества безропотно с этим согласились и всё утвердили … А что вы утвердили и за что голосовали на общем собрании? Получается, что вы и сами этого не знаете. На мой взгляд, это не совсем нормально. Впрочем, если членов вашего квартирного товарищества подобное положение вещей в доме устраивает, то ситуацию можно считать нормальной, ибо, как писал Фридрих Ницше, “каждый народ заслуживает своего правителя”.
Простите меня, конечно, Игорь, за мои слова, но я искренне не понимаю, зачем вам информация, которую вы хотите получить от правления вашего квартирного товарищества. Ту информацию, что должен был бы знать рядовой член квартирного товарищества, я перечислил выше. В той же информации, что вы пытаетесь получить от правления, я абсолютно не вижу никакого смысла. Зачем вам декларативные гарантии на качественное проведение работ в нашей квартире и что они вам лично дают?
Обращаю ваше внимание на то, что если фирма производит в Эстонии определенные работы или оказывает определенные услуги, то это по умолчанию, то есть без каких-либо декларативных заявлений, предполагает, что эта фирма использует для производства этих работ только качественные материалы и только квалифицированных работников, а также имеет все необходимые для этих работ или услуг лицензии. И в дополнительных декларативных гарантиях перед началом работ нет никакого смысла. Опыт показывает, что фирма-бракодел с готовностью составит заказчику любую бумагу, которую от неё потребуют, чтобы она могла получить работу. Но, как вы понимаете, подобная декларативная бумага не спасет вас от брака, если таковой потом всё-таки случится.
Плюс напомню вам о том, что проверка фирмы-подрядчика является обязанностью правления квартирного товарищества при выборе подрядчика на производство работ в своем доме. И именно по этой причине самое дешевое ценовое предложение на какие-то работы не всегда по умолчанию является самым лучшим, ибо подобное самое дешевое предложение достаточно часто бывает не подкреплено со стороны фирмы-подрядчика необходимыми опытом и ресурсами. Но, к сожалению, многие рядовые члены квартирного товарищества, которые далеки от строительства, об этом нюансе достаточно часто забывают, упрекая правления своих квартирных товариществ в том, что они далеко не всегда при определении победителя тендера выбирают самое дешевое ценовое предложение на производство работ. Это означает, что если правление вашего квартирного товарищества решило заключить договор на производство работ с какой-то определенной фирмой, то оно (правление) эту фирму предварительно тщательно проверило и надеется на то, что эта фирма выполнит все порученные ей работы качественно и в срок.
Что же касается расценок на проводимые работы, которые вы хотите получить от правления, то в наши дни при производстве работ в многоквартирном доме никто из подрядчиков, как правило, не делает расчетов (калькуляций) на производство работ в отдельно взятой квартире, а обычно дается ценовое предложение на весь дом в целом. И знать цену на производство работ в доме в целом рядовые члены квартирного товарищества, как я уже написал выше, имеют полное право. Но никто из подрядчиков при заключении договора на производство работ в многоквартирном доме в целом не будет давать вам цену на производство работ в отдельно взятой квартире.
Конечно, если ваше правление на этом будет настаивать и потребует данную информацию от подрядчика, то фирма-подрядчик, если она, конечно, заинтересована в работе в вашем доме, возможно на это пойдет и возможно составит калькуляцию на каждую отдельно взятую квартиру вашего дома, но заверю вас, что это сразу не самым лучшим образом отразится на общей цене работ в вашем доме, ибо эта цена сильно повысится, так как составление калькуляций на каждую отдельную квартиру – это достаточно трудоёмкая дополнительная работа, ибо она подразумевает обход представителями подрядчика всех квартир и определение объемов работ по каждой отдельно взятой квартире.
Возможно, членам вашего квартирного товарищества стоило бы задуматься о перевыборах нынешнего правления. Но, впрочем, если членов квартирного товарищества все устраивает в работе правления, тогда они имеют полное право жить так, как они жили и живут. Хорошего вам дня!