Закон о квартирном товариществе

paragraf_bigVäljaandja: Riigikogu
Akti liik: seadus
Teksti liik: terviktekst
Redaktsiooni jõustumise kp: 09.01.2013
Redaktsiooni kehtivuse lõpp: Hetkel kehtiv (01.02.2013)
Avaldamismärge: RT I, 25.05.2012, 17

Korteriühistuseadus

Vastu võetud 27.06.1995, RT I 1995, 61, 1025, jõustumine 03.08.1995

Закон о квартирном товариществе

Принят 27.06.1995, RT I 1995, 61, 1025, вступил в силу 03.08.1995

§ 1. Seaduse ülesanne
(1) Korteriühistuseadus sätestab korteriühistu õigusliku seisundi, tegevuse aluste ja lõpetamise erisused.
(2) Käesolevas seaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse sätteid.

§ 1. Задачи Закона
(1) Закон о квартирном товариществе устанавливает правовой статус, основы деятельности и особенности ликвидации квартирного товарищества.
(2) В вопросах, не урегулированных настоящим Законом, к квартирному товариществу применяются положения «Закона о некоммерческих объединениях».

§ 2. Korteriühistu mõiste
(1) Korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine.
(2) Korteriühistu käesoleva seaduse tähenduses on samuti korterihoonestusõiguse omanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korterihoonestusõiguste eseme osaks olevate hoonestusõiguse mõtteliste osade ühine majandamine.

§ 2. Понятие квартирного товарищества
(1) Квартирное товарищество — это установленное Законом о квартирной собственности и созданное собственниками квартир некоммерческое товарищество, целью которого является совместное управление идеальными долями в строениях и земельном участке, являющимися частью предмета квартирных собственностей, и представление общих интересов членов квартирного товарищества.
(2) Квартирным товариществом в значении настоящего Закона является также некоммерческое товарищество, созданное собственниками права квартирной застройки с целью совместного управления идеальными долями в праве застройки, являющимися частью предмета прав квартирной застройки.

§ 3. Korteriühistu asutamine
(1) Korteriühistu asutamine toimub mittetulundusühingute seaduses ettenähtud korras korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub korteriomandi eseme mõtteliste osade kaudu suurem osa ehitisest ja maatükist. Asutamislepingut ei sõlmita.
(2) Korteriühistu kandmiseks mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse esitatakse registripidajale:
1) käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud andmeid sisaldav avaldus;
2) asutamiskoosoleku protokoll (ettevõtteregistrist mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse ümberregistreerimise korral ühistu põhikirja kehtiva redaktsiooni kinnitanud koosoleku protokoll);
3) käesoleva paragrahvi lõikes 4 nimetatud andmeid sisaldav liikmete nimekiri;
4) kinnistusraamatu kande ärakiri korteriomandite kuuluvuse kohta või vallasomandit tõendav dokument käesoleva seaduse § 17 lõikes 4 nimetatud juhul;
5) põhikiri, millele on alla kirjutanud selle vastuvõtmise poolt hääletanud liikmed;
6) [Kehtetu – RT I 2009, 13, 78 — jõust. 01.07.2009]
7) andmed korteriühistu sidevahendite kohta;
8) tõend riigilõivuseaduses ettenähtud riigilõivu tasumise kohta;
9) muud seaduses ettenähtud dokumendid.
(3) Registripidajale esitatud avaldus korteriühistu kandmise kohta mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse peab sisaldama korteriühistu nime, asukohta ja aadressi, juhatuse liikmete nimesid ja isikukoode, juhatuse liikmete ühise esindusõiguse reegleid ning põhikirja kinnitamise aega. Registrisse kandmise avaldusele kirjutavad alla kõik juhatuse liikmed ning see peab olema notariaalselt kinnitatud.
[RT I 2006, 61, 456 — jõust. 01.01.2007]
(4) Korteriühistu liikmete nimekiri peab sisaldama igaühe nime, liikmeks astumise aega, isiku- või registrikoodi, Eesti isikukoodi puudumisel sünnipäeva, -kuud ja -aastat, korteri numbrit, liikmele kuuluvat häälte arvu ja tema osamaksu suurust ning selle tasumise aega, andmeid liikme väljaastumise või väljaarvamise kohta.
(5) Korteriühistu võib asutada ühe või mitme maja korteriomandite majandamiseks. Kui korteriühistu hõlmab rohkem kui üht maja, võib sellest eralduda üksnes majade kaupa. Eraldumisotsuse poolt peab olema rohkem kui pool eralduda sooviva maja korteriomanike häälte arvust. Eraldumisotsus peab olema notariaalselt kinnitatud.

§ 4. Korteriühistu põhikiri
(1) Korteriühistu põhikirja võtab vastu asutamiskoosolek ja muudab liikmete üldkoosolek. Vastuvõtmise või muutmise poolt peab olema rohkem kui pool häälte üldarvust.
(2) Lisaks mittetulundusühingute seaduses põhikirja kohta sätestatule sätestatakse korteriühistu põhikirjas veel häälte jagunemine üldkoosolekul ja korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord.

§ 4. Устав квартирного товарищества
(1) Устав квартирного товарищества принимает учредительное собрание и изменяет общее собрание членов товарищества. За принятие или изменение устава должно быть подано больше половины от общего числа голосов.
(2) ) В дополнение к положениям «Закона о некоммерческих объединениях», относящимся к уставу, уставом квартирного товарищества регулируется также распределение голосов на общем собрании, основы и порядок оплаты расходов по управлению идеальными долями в предмете квартирной собственности членов квартирного товарищества.

§ 5. Korteriühistu liikmed
(1) Korteriühistu liikmeks on kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas seaduses sätestatud korras. Teised isikud ei saa olla korteriühistu liikmeks.
(2) Korteriühistusse kuuluva korteriomaniku korteriomandi võõrandamisel loetakse omandaja korteriühistu liikmeks astumise päevaks omandiõiguse ülemineku päeva.
(3) Pärandi vastuvõtnud pärija korteriühistu liikmeks astumise ajaks loetakse pärandi avanemise päeva.
(4) Kui korteriühistu omandab korteriomandi, mille eseme mõtteliste osade majandamiseks ta on asutatud, ei loeta teda korteriühistu liikmeks.
(5) Kui korteriomand kuulub mitmele omanikule, võetakse korteriühistu liikmeks üks omanikest vastavalt nendevahelisele kirjalikule kokkuleppele. Korteriomanike vaidlused liikmeks astumise üle lahendab kohus.

§ 51. Korteriühistu liikme õiguste ja kohustuste üleminek
Korteriühistu olemasolul lähevad korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest.

§ 51. Переход прав и обязанностей члена квартирного товарищества
При наличии квартирного товарищества в случае отчуждения или наследования квартирной собственности права и обязанности члена квартирного товарищества, принадлежащие лицу, отчуждающему или оставляющему в наследство квартирную собственность, переходят к приобретателю квартирной собственности с момента перехода квартирной собственности.

§ 6. Korteriühistu vara
(1) Korteriühistu kui mittetulundusühistu võib omandada põhikirjaliste ülesannete täitmiseks vajalikku vara. Korteriühistu vara tekib tema liikmete osamaksudest, ühistu tegevusest saadavast tulust ja muudest laekumistest.
(2) Korteriühistu ei saa omandada korteriomandit, mille eseme mõtteliste osade majandamiseks ta on asutatud, kui sellega korteriühistu liikmete arv väheneb alla kolme.
(3) Korteriühistul on osakapital.

§ 7. Osamaks
(1) Korteriühistu liikme osamaksu suurus korteriühistu varas on võrdeline tema korteriomandi eseme osaks oleva ehitise ja maatüki mõttelise osa suurusega, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Osamaksu tasumine on kohustuslik. Osamaks määratakse ühesugustel alustel kõigile korteriühistu liikmetele.
(2) Korteriomandi võõrandamisel ja pärimisel hinnatakse selle väärtust koos korteriomaniku varaliste kohustustega korteriühistu suhtes ja osamaksuga korteriühistu varas.
(3) Korteriomandi võõrandamisel või pärimisel on korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest.
(4) Majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates.

§ 8. Erinõuded korteriühistu kapitalide suhtes
(1) Korteriühistu osakapital moodustub korteriühistu liikmete osamaksudest ning ei või olla väiksem korteriühistu asutamise aasta majandustegevuse aastakava ühe kuu eeldatavatest kuludest.
(2) Korteriomanikud võivad teha korteriühistule ettemakseid korteriühistu valduses olevate ehitiste mõtteliste osade remondiks ja muudeks põhikirjas ettenähtud kulutuste katmiseks.

§ 9. Korteriühistu nõudeõiguse tagamine
(1) Korteriühistu liikmed tagavad korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude nõuded korteriühistu kasuks osamaksu kuuekordses ulatuses korteriomandi arvel hüpoteegiga esimesele vabale järjekohale.
(2) Korteriühistu võib nõuda hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist pärast kolmekuulise etteteatamistähtaja möödumist.
(3) Käesoleva paragrahvi 2. lõikes sätestatu kehtib ka juhul, kui korteriomand on antud teise hüpoteegipidaja sundvalitsemisele.

§ 10.
[Kehtetu – RT I 1999, 27, 386 — jõust. 27.03.1999]

§ 10.
[Утратила силу – RT I 1999, 27, 386 — вступила в силу 27.03.1999]

§ 101. Osalemine üldkoosolekul
Üldkoosolekul võib osaleda ja hääletada korteriühistu liige või tema esindaja, kellele on antud lihtkirjalik volikiri. Põhikirjaga ei või piirata korteriühistu liikme õigust esindaja määramiseks. Põhikirjaga võib määrata sama isiku poolt esindatavate korteriühistu liikmete ülemmäära.
[RT I 2009, 13, 78 — jõust. 01.07.2009]

§ 101. Участие в общем собрании

В общем собрании может участвовать и голосовать член квартирного товарищества или его представитель, которому выдана письменная доверенность упрощенной формы. Уставом не может быть ограничено право члена квартирного товарищества на выбор представителя. Уставом может быть определено предельное количество членов квартирного товарищества, представляемых одним лицом.
[RT I 2009, 13, 78 — вступила в силу 01.07.2009]

§ 11. Hääleõiguse piiramine
(1) Korteriühistu liikmete üldkoosolekul annab iga korteriomand ühe hääle, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti.
(2) Sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust, ei ole korteriühistu liikmeks oleval juriidilisel isikul korteriühistu liikmete üldkoosolekul osalemisel rohkem kui pooli häältest, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti.
(3) – (4)
[Kehtetud – RT I 1999, 27, 386 — jõust. 27.03.1999]

§ 11. Ограничение права голоса
(1) На общем собрании членов квартирного товарищества каждая квартирная собственность дает один голос, если в уставе квартирного товарищества не установлено иное.
(2) У юридического лица, являющегося членом квартирного товарищества, при участии в общем собрании членов квартирного товарищества не может быть больше половины голосов, независимо от числа принадлежащих ему квартирных собственностей, если в уставе квартирного товарищества не установлено иное.
(3) – (4)
[Утратили силу – RT I 1999, 27, 386 — вступили в силу 27.03.1999]

§ 12. Erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumise nõue
Korteriühistu liige, kellele korteriühistu asutamise ajal kuulus üle poole kõigist korteriomanditest, peab kahe nädala jooksul, arvates päevast, kui tema häälte arv korteriomandite võõrandamise tõttu vähenes alla poole kõigist häältest, kutsuma kokku erakorralise üldkoosoleku korteriühistu põhikirja ja juhatuse koosseisu muutmise otsustamiseks.

§ 13. Korteriühistu otsused
(1) Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus jõustub otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti.
(2) Korteriühistu juhatuse otsus jõustub kümnendal päeval, arvates päevast, mil see tehti teatavaks kõigile korteriühistu liikmetele põhikirjas sätestatud korras.
(3) Korteriühistu liikmel on õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates.
(4) Korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud.

§ 13. Решения квартирного товарищества
(1) Решение общего собрания членов квартирного товарищества вступает в силу с момента принятия решения, если общее собрание не решит иначе.
(2) Решение правления квартирного товарищества вступает в силу на десятый день, считая со дня, когда его довели до сведения всех членов квартирного товарищества в установленном в уставе порядке.
(3) У члена квартирного товарищества есть право обратиться в суд с ходатайством об отмене незаконного решения общего собрания квартирного товарищества в течение трех месяцев со дня, когда об этом решении стало ему известно.
(4) Решения квартирного товарищества о выполнении необходимых действий по управлению и сохранению жилого дома, а также по несению хозяйственных расходов, обязательны для всех членов квартирного товарищества.

§ 14. Tõendi väljastamine
(1) Korteriühistu peab oma liikmetele, samuti korteriomandite suhtes piiratud asjaõigusi omavatele isikutele nende soovil väljastama Vabariigi Valitsuse poolt kinnitatud tüüpvormile vastava tõendi, mis kajastab korteriühistu liikmete varalisi õigusi ja kohustusi korteriühistu suhtes.
(2) Korteriühistu võib tõendi väljastamisega seotud kulude katteks võtta tasu.

§ 15. Majandustegevuse aastakava ja majandusaasta aruanne
(1) Korteriühistu juhatus koostab ja esitab igal aastal korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava, mis sisaldab:
1) korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid;
2) korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel;
3) andmeid korteriühistus tarbitud kütuse, soojuse, vee ja elektri koguse ning maksumuse kohta.
[RT I 2006, 43, 326 — jõust. 22.10.2006]
(2) Korteriühistu juhatus annab igale korteriühistu liikmele vähemalt kaks nädalat enne majandustegevuse aastakava arutelu tutvumiseks selle projekti koos eelmise aasta aruande ja bilansiga.
(3) Korteriühistu põhikirjas võib ette näha, et majandusaasta aruandele lisatakse audiitori otsus.
(4) Korteriühistu esitab majandusaasta aruande mittetulundusühingute seaduse § 36 lõike 5 ja § 78 lõike 3 kohaselt ilma põhitegevusala andmeteta.
[RT I 2009, 54, 363 — jõust. 01.01.2010]

§ 151. Majandamiskulud
(1) Majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti.
(2) Eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid.
[RT I 2006, 43, 326 — jõust. 22.10.2006]

§ 152. Energiamärgise tellimine
Hoonele tellib energiamärgise korteriühistu juhatus omal algatusel või vähemalt ühe korteriühistu liikme nõudmisel ühe kuu jooksul nõude esitamisest arvates.
[RT I, 25.05.2012, 5 — jõust. 09.01.2013]

§ 152. Заказ энергетического паспорта

Энергетический паспорт на здание заказывает правление квартирного товарищества по собственной инициативе или по требованию не менее одного члена квартирного товарищества в течение одного месяца со дня представления требования.
[RT I, 25.05.2012, 5 — вступила в силу 09.01.2013]

§ 16. Korteriühistu asutamine eluruumide erastamisel
(1) Erastatud eluruumidega elamutes lähtutakse korteriühistu asutamisel eluruumide erastamise seaduse §-s 15 sätestatust.
(2) Enam kui poolte korteriomandite erastamise järel võivad korteriühistu liikmed korteriühistu likvideerida ja valida korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise muu vormi. Erastamise kohustatud subjekt sellisel hääletamisel ei osale ja nõustub enamuse otsusega.
(3) [Kehtetu – RT I 2000, 88, 576 — jõust. 29.11.2000]
(4) Senine elamu haldaja on kohustatud kolme kuu jooksul, arvates korteriühistu registrisse kandmisest, korteriühistule üle andma Vabariigi Valitsuse korras loetletud dokumendid elamu kohta. Vajaliku dokumentatsiooni puudumisel tuleb see vastava elamu remondirahade eest taastada ja korteriühistule üle anda. Kõik elamu majandamiseks sõlmitud lepingud lõpevad kolme kuu jooksul pärast nende üleandmist ühistule, kui ühistu neid ei pikenda. Kui vastava elamu remondirahade summa ei ole piisav dokumentatsiooni taastamiseks, hüvitab korteriühistu dokumentatsiooni taastamise kulud. Korteriühistu üldkoosoleku otsusega on ühistul õigus loobuda nimetatud dokumentide taastamise nõudest.
(5) Eluruumide erastamise kohustatud subjekt määrab volitatud isiku, kes vastutab korteriühistu moodustamise eest, kui korteriühistu moodustatakse kohustatud subjekti initsiatiivil. Volitatud isik esindab kohustatud subjekti korteriühistus, mille liikmeks ta on juhul, kui eluruum on erastamata.

§ 17. Seaduse kohaldamine eluruumide vallasasjana erastamisel
(1) Vallasasjana erastatud või osaliselt erastatud elamu mõtteliste osade ühiseks valdamiseks ja kasutamiseks asutatud korteriühistu suhtes kohaldatakse käesoleva seaduse sätteid.
(2) Käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud korteriühistu liikmeks erastamata eluruumide osas on eluruumide erastamise kohustatud subjekt.
(3) Vallasasjana erastatud korteri ja sellele vastava elamu muu mõttelise osa võõrandamine toimub koos korteriühistu liikme varaliste õiguste ja kohustustega korteriühistu suhtes ning sellele ei laiene teiste korteriühistu liikmete ostueesõigus.
(4) Vallasasjana erastatud elamu mõtteliste osade majandamiseks asutatud korteriühistu registreerimiseks esitatakse kinnistusraamatu kande ärakirja asemel vallasomandit tõendav dokument korteri ja sellele vastava elamu muu mõttelise osa omaniku andmete kohta.
(5) Kuni korteriomandi moodustumiseni tagavad käesoleva seaduse § 9 1. lõikes sätestatud nõuded korteri ja sellele vastava elamu muu mõttelise osa kui vallasasja omanikud pandiga korteriühistu kasuks asjaõigusseaduse rakendamise seaduse §-s 13 2 sätestatud korras.
(6) Korteriühistu asutamisel käesoleva paragrahvi alusel võib korteriühistu asutada ühe või mitme maja erastatud korterite baasil.
(7) Elamuühistust korteriühistu moodustamine toimub eluruumide erastamise seaduse §-des 218 ja 219 sätestatud korras, kuni 2001. aasta 1. jaanuarini korteriomandiseaduse §-s 18 ja eluruumide erastamise seaduse §-s 219 sätestatud korras, välja arvatud käesolevas §-s sätestatud juhul. Elamuühistu tegevuse lõpetamisel võivad omanikud asutada elamu ühiseks majandamiseks korteriühistu või valida elamu mõtteliste osade majandamise muu vormi.
(8) Käesoleva seaduse §-des 16 ja 17 vallasasjana erastatud eluruumi kohta sätestatut kohaldatakse ka endiste korteriühingute liikmete korterite tagastamise ja kompenseerimise seaduse § 3 1. lõike alusel tagastatud või omandisse antud eluruumide puhul.
[RT I 2002, 47, 297 — jõust. 01.01.2004]

§ 18. Seaduse rakendamine
(1) Enne käesoleva seaduse jõustumist asutatud korteriühistutel viia oma põhikirjad korteriühistuseadusega vastavusse kahe kuu jooksul käesoleva seaduse jõustumisest.
(2) Korteriühistus, kus kõik korterid ei ole kinnistatud, on korteriomanik kohustatud pärast omandiõiguse ülemineku päeva omandiõiguse üleminekust korteriühistut teavitama.

§ 19. Seaduse jõustumine
[Kehtetu — RT I, 25.05.2012, 5 — jõust. 09.01.2013]

===========================================================

Я решил сегодня опубликовать в своем блоге тексты основных законов, регулирующих деятельность квартирных товариществ в Эстонии. Эстонский оригинал «Закона о квартирном товариществе» «любители читать в оригинале» могут найти на сайте «Riigi Teataja». Опубликованная мной редакция закона является актуальной по состоянию с 9 января 2013 года по настоящее время. Зачем я решил опубликовать тексты законов на блоге? Попробую объяснить.

С одной стороны я хочу иметь, как говорится, «под рукой» рабочие, то есть актуальные, тексты законов, в которые можно было бы добавлять собственные комментарии, в том числе, можно было бы добавлять перевод отдельных статей на русский язык. Кстати, перевод этих отдельных статей с эстонского языка на русский на данном блоге выполнен мной и соответственно авторские права на этот перевод принадлежат блогу «Korteri.Info». Признаюсь, что я мог бы перевести на русский язык весь закон (мои знания эстонского языка позволяют это сделать!), но мне жалко тратить свое время на перевод всех статей закона, так как в нашей повседневной жизни все статьи этого просто не востребованы.

С другой стороны я решил опубликовать тексты основных законов, регулирующих деятельность квартирных товариществ в Эстонии для тех гостей моего блога, кто не знает эстонский язык или знает его недостаточно, ибо я намерен перевести на русский язык самые востребованные статьи закона.

У вас есть вопросы по «Закону о квартирном товариществе»? Вы можете задать эти вопросы мне, воспользовавшись формой для комментариев на этой странице. Настоятельно прошу не задавать на этой странице вопросы, не имеющие отношения к «Закону о квартирном товариществе».

  1. Спасибо за перевод документа! Очень будем Вам благодарны за полезные ссылки на Документы, регулирующие деятельность правления квартирного товарищества на русском языке. Особенно на данный момент волнует вопрос о регулировании парковки ( без закрепления мест за конкретным авто) на территории, принадлежащей товариществу. Спасибо!

  2. Виталий

    Спасибо, Ирина, за то, что читаете мой блог. Что касается вопроса регулировании парковки на территории, принадлежащей квартирному товариществу, то его лёгким, к сожалению, не назовёшь. Во многих квартирных товариществах Эстонии сейчас идёт война за парковочные места на территории, принадлежащей товариществу, и конца этой войны не видно …

    Организация парковки во дворе дома, по мнению многих эстонских юристов, выходит за рамки компетенции квартирного товарищества. Этот вопрос можно решить только на основании решения, принятого в виде консенсуса сособственников. Например, в гражданском деле № 3-2-1-151-10 Государственный суд Эстонии нашёл, что на участке земли, обслуживающем квартирное товарищество, определение парковочных мест рассматривается в качестве определения порядка пользования общей собственностью. При этом заключение договорённости о возможностях парковки является для собственников квартиры важным вопросом, который нельзя рассматривать в качестве обычного пользования, утверждённого в Законе о квартирной собственности. Такое соглашение должно обеспечить всем собственникам квартир справедливое решение, и для этого, по мнению коллегии, следует достичь консенсуса между всеми собственниками квартир. В пользу данного вывода говорят также ч. 3 и ч. 5 ст. 72 Закона о вещном праве, где утверждена обязанность сособственников вести себя по отношению друг к другу в соответствии с принципом добропорядочности и не препятствовать другим сособственникам в пользовании предметом общей собственности. Коллегия пояснила, что если какой-либо сособственник недвижимой вещи отказывается заключить соглашение о порядке пользования общей собственностью (в данном случае определение парковочных мест), то каждый сособственник может через суд потребовать утвердить порядок пользования общей собственностью в порядке судебного производства согласно первой фразе ч. 5 ст. 72 Закона о вещном праве.

  3. Здравствуйте. Ваш блог полезен и интересен для многих собственников квартир.

    А планируете ли Вы публикацию на русском языке Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах?

    И еще вопрос. Не приходилось ли Вам сталкиваться с вопросом, касающимся замены-ремонта первых (отсекающих) вентилей стояков горячего и холодного водоснабжения квартиры.

    Вопрос в том — КТО должен нести расходы по замене этих вентилей, кв.товарищество или собственник жилья? Какими правовыми актами регулируется этот вопрос и существуют ли судебные решения по данной теме? Заранее благодарен.

  4. Виталий

    Здравствуйте, Роман!

    Законы уже опубликованы. В том числе, и у меня в блоге. Действующий в настоящее время в Эстонии «Закон о квартирных товариществах» на русском языке вы найдете тут, действующий в настоящее время «Закон о квартирной собственности» на русском языке вы найдете тут.

    «Закон о квартирной собственности и квартирных товариществах», который будет действовать в Эстонии с 01.01.2018 вы найдете тут. Правда, этот закон в моем блоге опубликован пока на эстонском языке, но тем не менее часть его статей там тоже уже переведена на русский язык.

    На ваш второй вопрос я отвечу следующее. Согласно статьи 1 «Закона о квартирной собственности» квартирная собственность — это право собственности на реальную часть жилого дома, соединенную с идеальной долей в долевой собственности, к которой относится реальная часть. В части неурегулированных вопросов в отношении квартирной собственности применяются положения Закона о вещном праве, касающиеся недвижимой собственности, а предметом долевой собственности в значении «Закона о квартирной собственности» являются земельный участок, а также части и оборудование строения, которые в соответствии с частью 2 статьи 2 «Закона о квартирной собственности» не относятся к реальной части ни одной из квартирных собственностей и не находятся в собственности третьих лиц.

    Реальной частью предмета квартирной собственности в соответствии со статьей 2 «Закона о квартирной собственности» являются разграниченные жилые или нежилые помещения и относящиеся к ним части строения, которые могут использоваться в отдельности и быть изменены, удалены или добавлены без причинения вреда долевой собственности или нарушения прав другого собственника квартиры либо без изменения внешнего вида здания. К реальной части предмета квартирной собственности может относиться также часть гаража, обозначенная устойчивой маркировкой. Реальной частью предмета квартирной собственности не являются строение и его части, а также оборудование, необходимое для существования или обеспечения безопасности строения либо предназначенное для совместного использования собственниками квартир, также в случае, если они находятся в границах реальной части предмета квартирной собственности.

    В соответствии со статьей 8 «Закона о квартирной собственности» собственники квартир могут на основании соглашения регулировать связанные с предметом долевой собственности правоотношения (объединение собственников квартир) способом, отличным от положений настоящего Закона, за исключением случая, когда эти действия прямо исключаются законом. В случае принятия собственниками квартир решения об учреждении квартирного товарищества в соответствии с требованиями Закона о квартирных товариществах, они осуществляют управление предметом долевой собственности согласно Закону о квартирном товариществе с момента возникновения правоспособности у квартирного товарищества. В указанном в предыдущем предложении случае, в отношении управления предметом долевой собственности, положения настоящего Закона применяются настолько, насколько они не противоречат Закону о квартирных товариществах. При учреждении квартирного товарищества права и обязанности объединения собственников квартир переходят к квартирному товариществу. [RT I, 13.03.2014, 3 — в силе с 23.03.2014]

    В соответствии со статьей 15 «Закона о квартирной собственности» управление предметом долевой собственности осуществляется собственниками квартир совместно, если иное не предусматривается законом или соглашением собственников квартир. Собственник квартиры вправе совершать без согласия других собственников квартир действия, необходимые для сохранения предмета долевой собственности, и может требовать от них возмещения необходимых расходов на основании соотношения несения расходов на долевую собственность. Собственники квартир могут с учетом соглашений принимать большинством голосов решения по вопросам, остающимся в пределах обычного управления.

    Требование о признании решения недействительным может быть предъявлено в течение одного месяца со дня принятия решения, за исключением случая, когда решение входит в противоречие с правовой нормой, от которой собственники квартир не могут отклонться соглашением или решением. Собственник квартиры может требовать управления предметом квартирной собственности в соответствии с соглашениями и решениями собственников квартир или, при их отсутствии, с учетом интересов собственников квартир.

    Управлением, соответствующим интересам собственников квартир, в первую очередь считается: 1) установление внутреннего распорядка, регулирующего пользование предметом долевой собственности (далее — внутренний распорядок); 2) регулярное содержание в порядке предмета долевой собственности; 3) заключение собственниками квартир договора страхования убытков на основании восстановительной стоимости предмета долевой собственности и страхование ответственности собственников квартир; 4) сбор уместного количества средств в ремонтный фонд; 5) составление плана хозяйственной деятельности; 6) терпеливое отношение к мерам, необходимым для сооружения и сохранения разумных с точки зрения собственника квартиры обычных коммуникаций; 7) заказ энергоаудита и энергетической маркировки.

    В соответствии с вышеизложенным за работу систем водоснабжения, газоснабжения, теплоснабжения и канализации в домах, где создано и работает квартирное товарищество, обычно отвечает квартирное товарищество, которое и несет расходы по их ремонту или замене. За систему водоснабжения квартирное товарищество отвечает, как правило, до квартирных водомеров включительно. После водомеров начинается уже зона ответственности собственников квартир.

    В общем-то, в каждом конкретном доме на общем собрании квартирного товарищества в соответствии со статьей 15.1 «Закона о квартирных товариществах» члены квартирного товарищества имеют право определить хозяйственные расходы, которыми в значении настоящего Закона, являются необходимые расходы квартирного товарищества по ремонту и обслуживанию жилых помещений и соответствующих им площадей жилого дома и прилегающей к дому территории, а также плата за оказанные или купленные квартирным товариществом услуг по ведению хозяйства жилого дома, в их числе за заказ энергетического аудита и энергетической маркировки, рассчитанные на 1 квадратный метр общей площади жилого помещения, если уставом квартирного товарищества не предусмотрено иное. Обслуживанием жилых помещений, в значении настоящего Закона, считаются работы, посредством которых жилой дом поддерживается в пригодном для использования состоянии и обеспечивается порядок на прилегающей к дому территории. Ремонтом жилого помещения в значении настоящего Закона считается установка, удаление, замена или восстановление строительных конструкции, технических систем или их частей. В ходе ремонта можно повышать благоустройство жилого дома и устанавливать дополнительное оборудование.

    Таким образом, Роман, в соответствии с законодательством вы имеете полное право поднять на очередном общем собрании квартирного товарищества вопрос о замене вентилей на стояках и оплате этих работ. Если вас поддержат другие члены квартирного товарищества, тогда вы сможете включить в зону ответственности квартирного товарищества или наоборот исключить данные работы из зоны ответственности квартирного товарищества. Что касается судебных решений, относящихся к теме принятия решений по вопросам управления долевой собственностью, то такие решения есть … Например, вы можете ознакомиться с решением Государственного суда Эстонии nr 3-2-1-116-11, где суд в пункте 22 перечислил условия при соблюдении которых решение квартирного товарищества становятся обязательными для собственника конкретной квартиры.

  5. Здравствуйте, Виталий.
    Спасибо за оперативный и обстоятельный ответ. Всё описано четко и понятно, за исключением последнего пункта, где Вы советуете поднять вопрос «о замене вентилей на стояках и оплате этих работ» на очередном общем собрании квартирного товарищества. Я считаю, что было бы уместным ставить решение данного вопроса на общем собрании к/т только в том случае, если бы договором между собственниками квартир и, собственно, к/т были бы предусмотрены границы эксплуатационной ответственности, исключающие обслуживание указанных вентилей. А поскольку такого соглашения (договора) нет, то ставить этот вопрос в повестку дня общего собрания было бы юридически некорректно. Поскольку есть нормы зак-ва, определяющие границы ответственности собственника жилья и к/товарищества и нет договора, изменяющего эти положения, то следует применять нормы Закона ВНЕ решения общего собрания собственников квартирного товарищества. Или я не прав? 🙂

  6. Виталий

    Вы можете быть правы и можете быть неправы! Это зависит от того, в чем вы сами лично заинтересованы, и того, как эти дела юридически оформлены в вашем квартирном товариществе.

    В законах ведь не расписаны подробно и детально, за что именно отвечает квартирное товарищество, а за что именно отвечает собственник квартиры, ибо законодательство только описывает основы подхода к этим вопросам, а вот всякие «мелкие» детали там не прописаны.

    В результате в квартирных товариществах и собственников квартир частенько возникают вопросы с ремонтом и заменой тех конструкций, которые находятся, как говорится, на границе зон ответственности квартирного товарищества и владельца квартиры — водомеров, вентилей и другой запорной арматуры.

    Хорошо, если стороны все же находят компромисс и все-таки договариваются, кто будет ремонтировать эти «спорные конструкции». А если они не находят компромисс? Тогда возникает реальная угроза, что «спорный прибор» так и останется бесхозным и его никто не будет ремонтировать — ни квартирное товарищество, ни собственник квартир.

    Чтобы избежать подобной ситуации и подстраховаться, многие квартирные товарищества составляют подробный перечень ремонтных работ по дому и порядок их оплаты, включая ремонт «спорных конструкций». Этот перечень работ и порядок их оплаты квартирные товарищества утверждают на общих собраниях квартирного товарищества и в дальнейшем руководствуются ими при производстве работ и выставлении счетов. В дальнейшем эти решения становятся обязательными для всех собственников квартир, включая тех, кто не был на собрании или был, но с этим решением не согласен.

    Вы, наверное, спросите, а как быть с тем решением квартирного товарищества, с которым вы, как собственник квартиры, не согласны? Напомню, что в соответствии со статьей 15 п. 4 «Закона о квартирной собственности» требование о признании решения недействительным может быть предъявлено в течение одного месяца со дня принятия решения, за исключением случая, когда решение входит в противоречие с правовой нормой, от которой собственники квартир не могут отклониться соглашением или решением. Ну, а если вы не обжаловали принятое решение в отведенное законом время, тогда его вам придется выполнять.

  7. Вот именно по причине «размывчатости и нечеткости» некоторых норм законодательства, касающихся границ эксплуатационной ответственности квартирных товариществ и собственников жилья, я и интересовался у Вас судебными решениями по данному вопросу. И все-таки….., если следовать положениям ст. 2 указанного Вами «Закона о квартирной собственности» — РЕАЛЬНОЙ частью предмета квартирной собственности являются разграниченные жилые или нежилые помещения и относящиеся к ним части строения, которые могут использоваться в отдельности и быть изменены, удалены или добавлены без причинения вреда долевой собственности или нарушения прав другого собственника квартиры либо без изменения внешнего вида здания. Так? Но ведь трудно не согласиться, что практически НЕВОЗМОЖНО использовать в отдельности или, например, удалить первые (отсекающие) вентили стояков водоснабжения квартиры без причинения вреда долевой собственности! Нетрудно представить, что будет с нижними этажами, если я срежу эти самые вентили. Поэтому мне представляется, что к реальной части квартиры данные вентили нельзя причислить даже с натяжкой. И по этой самой причине данные работы, по моему мнению, должны производиться за счет кв.товарищества, как имеющие отношение к идеальной части.

    А вообще, хочу Вам сказать — огромное спасибо за Ваш блог, т.к. не имея на руках законодательства Эстонии на русском языке сложно разобраться во всех перипетиях подобных вопросов. Да и судебная практика, как я понял, пока тоже отсутствует. В России, например, чтобы убрать подобные недоразумения, касающиеся двоякого толкования норм жилищного законодательства приняли Постановление Правительства, в котором четко определены границы ответственности. Будем надеяться, что в скором времени и в Эстонии появятся либо судебные решения, либо более четкие разъяснения законодателей.

    Еще раз большое спасибо за содержательные ответы и не менее содержательную дискуссию.

  8. Виталий

    Я выше уже писал, что очень много в этих вопросах зависит от дома и квартирного товарищества, которое в этом доме хозяйствует. Например, в моем доме вентили, отсекающие стояки, находятся на тех частях стояков, которые находятся в подвальной части здания, и соответственно никаких вопросов по части того, кто эти вентили должен ремонтировать и за чей счет, просто не возникает. Понятно, что в нашем доме эти вентили однозначно должно менять и ремонтировать квартирное товарищество. Ну, а в квартирах нашего дома находятся только вентили, отсекающие сами квартиры от стояков.

  9. Я и имел в виду вентили, отсекающие саму квартиру от стояка.

  10. Геннадий

    Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, порядок действий, чтобы получить устав квартирного товарищества на руки для ознакомления?

  11. Виталий

    Здравствуйте, Геннадий! У сожалению, вы не написали, являетесь ли вы членом того квартирного товарищества, с уставом которого вы хотите ознакомиться. Потому что член квартирного товарищества имеет в настоящее время две возможности ознакомиться с уставом своего товарищества.

    Первый путь — это обратиться к председателю своего квартирного товарищества и попросить его дать вам устав квартирного товарищества для ознакомления. Я не вижу никаких оснований для председателя квартирного товарищества отказать члену квартирного товарищества в этой невинной просьбе.

    Второй путь — это зайти в Интернете на сайт Коммерческого регистра — http://www.rik.ee/et/e-ariregister, заплатить там пошлину в размере 2 EUR и после уплаты пошлины скачать с сайта устав своего квартирного товарищества.

    Добавлю также, что на платной основе, то есть после уплаты вышеупомянутой пошлины, любой человек имеет возможность для скачивания с сайта Коммерческого регистра устава любого квартирного товарищества Эстонии, которое его заинтересовало, в том числе, и устава квартирного товарищества, членом которого он не является. Никаких ограничений нет! Как говорится, плати деньги и читай в своё удовольствие! 🙂 Поэтому этот второй путь можно смело рекомендовать всем тем, кто хотел бы ознакомиться с уставом квартирного товарищества, членом которого он не является.

  12. Наталья

    Здравствуйте, Виталий!
    Очень Вам благодарна за представленный блог, Вы не представляете, как они полезны, когда есть вопросы, которые не понять доскловно с эстонского языка. Особенно это касается законов,есть такие пункты в законах, что вроде понятна суть, а по факту не понимаешь точного значения и как его рассматривать. Вот мы так столкнулись с таким вопросом по закону квартирных товариществах. Собственник дома запросил у правления предоставить ему справку таким текстом:
    «Palun väljastada tõendi, mis kajastab korteriühistu liikmete varalisi õigusi ja kohustusi korteriühistu suhtes.» В соответствии с Korteriühistuseaduse § 14 мыдолжны предоставить такую справку по определенной форме, но и сам пункт если читать мы недопонимаем как эту справку надо оформлять.Что эта справка подразумевает, то ли данные со всего дома или ему надо заполнить конкретно по его собственности. Вот по русски наверно написали бы так, что сразу поймешь что надо делать, а по эстонски ну никак не можем понять. Можете ли Вы нам пояснить какие надо данные вносить в данную справку.
    С уважением,
    Наталья

  13. Виталий

    НАТАЛЬЯ ПРОКОММЕНТИРОВАЛ(-А)
    14.04.2016 В 00:04
    …. Можете ли Вы пояснить нам, какие данные надо вносить в эту справку.
    С уважением,
    Наталья

    Здравствуйте, Наталья!
    Спасибо за то, что читаете мой блог. Теперь по сути заданного вами вопроса. Да, в соответствии с п. 1 статьи 14 «Закона о квартирных товариществах», «квартирное товарищество обязано выдавать своим членам, а также лицам, обладающим ограниченными вещными правами по отношению к квартирным собственностям, по их желанию справку , соответствующую утвержденной Правительством Республики типовой форме, в которой отражены имущественные права и обязанности членов квартирного товарищества по отношению к квартирному товариществу». При этом в соответствии с п. 2 статьи 14 «Закона о квартирных товариществах», «квартирное товарищество может взимать плату для возмещения расходов, связанных с выдачей справки».

    Типовая фирма справки «Korteriühistu liikme varaliste õiguste ja kohustuste tõend» (по-русски её название звучит как «Справка об имущественных правах и обязанностях члена квартирного товарищества») была утверждена постановлением № 335 правительства Тийта Вяхи 17 октября 1995 года. Потом её форма редактировалась 01.06.2002 и в настоящее время образец данной справки выглядит так (эта форма — актуальная, хотя и достаточно старая, так как в ней, например, ещё фигурируют эстонские кроны, хотя у нас в ходу уже давно евро):

    «Korteriühistu liikme varaliste õiguste ja kohustuste tõend»

    «Korteriühistu liikme varaliste õiguste ja kohustuste tõend 2»

    Теперь о переводе содержания справки с эстонского языка на русский. Перевожу построчно.

    —————————————————————————————————-

    Kinnitatud Vabariigi Valitsuse 17. oktoobri 1995.a. määrusega nr. 335
    Утверждена постановлением Правительства Республики номер 335 от 17 октября 1195 года

    Korterühistu liikme varaliste õiguste ja kohustuste tõend
    Справка об имущественных правах и обязательствах члена квартирного товарищества

    1. Tõend on välja antud seisuga ……. 19…a.
    1. Справка выдана по состоянию на …. 19… года.

    2. Korteriühistu täielik nimi ……………………..
    aadress …………………………………………
    register ja registri number ……………………….
    registreerimise aeg ………………………………
    2. Полное название квартирного товарищества ……………………..
    адрес ………………………………………………
    регистр и регистрационный номер ……………………….
    время регистрации ……………………………………

    3. Korteriühistu liige täielik nimi ……………………
    isikukood või register ja registri number ………………
    omandiõiguse tekkimise alus …………………………..
    ühistu liikmeks astumise aeg ………………………….
    korteriomandi kinnistu number …………………………
    ehitise ja maatüki mõttelise osa suurused ………………
    3. Полное имя члена квартирного товарищества ……………………
    личный код или регистр и регистрационный номер ………………
    основание возникновения права собственности …………………………..
    время вступления в члены товарищества ………………………….
    номер участка квартирной собственности …………………………
    размеры мысленной части строения и земельного участка ………………

    4. Ühistu liikme omand on järgmised eluruumid ………….
    üldpinnaga ……….. m2,
    mis moodustavad ühistu eluruumide üldpinnast ………….. %
    4. Собственностью члена товарищества являются следующие жилые помещения ………………………
    общей площадью ……….. m2,
    что составляют …. % от общей площади жилых помещений товарищества

    5. Ühistu liikme omand on järgmised mitteeluruumid ……………………..
    üldpinnaga ……….. m2,
    mis moodustavad ühistu mitteeluruumide üldpinnast ………………… %
    5. Собственностью члена товарищества являются следующие нежилые помещения …………………………….
    общей площадью ……….. m2,
    что составляют …. % от общей площади нежилых помещений товарищества

    6. Ühistu liikme osamaksu suurus on …………….. krooni, millest on tasutud
    …………………… krooni ehk ………….. % .
    6. Размер пая члена товарищества составляет ……… крон, из которого оплачено
    …………………… крон или ……. % .

    7. Ühistu võlgneb liikmele ……………………………………..
    ……………………………………… eest …….. krooni
    7. Товарищество должно члену ……………………………………..
    за ……………………………………… …….. крон

    8. Liige võlgneb ühistule …………………………………..
    ……………………………………… eest ……… krooni
    8. Член должен товариществу …………………………………..
    за ……………………………………… ……… крон

    Ühistu juhatuse esimees ……………………….. (allkiri)
    Raamatupidaja ………………………………… (allkiri)
    Председатель правления товарищества ……………………….. (подпись)
    Бухгалтер ………………………………………………. (подпись)

    Pitser
    Väljaandmise kuupäev
    Печать
    Дата выдачи справки

    —————————————————————————————————-

  14. Надежда Хейнсоо

    В нашем доме 12 квартир, из которых 8 — это приватизированные квартиры. Можно ли организовать в доме квартирное товарищество, если 4 квартиры в доме принадлежат сельскохозяйственному товариществу?

    1. Виталий

      Да, вы можете организовать в своём доме квартирное товарищество.

      Напомню о том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 8 «Закона о квартирной собственности» «в случае принятия собственниками квартир решения об учреждении квартирного товарищества в соответствии с требованиями «Закона о квартирных товариществах», они осуществляют управление предметом долевой собственности согласно «Закону о квартирном товариществе» с момента возникновения правоспособности у квартирного товарищества». Плюс к этому надо учитывать, что в соответствии с пунктом 1.1 той же статьи 8 «Закона о квартирной собственности» «при учреждении квартирного товарищества права и обязанности объединения собственников квартир переходят к квартирному товариществу».

      Членами созданного в вашем доме квартирного товарищества будут 8 частных лиц, владеющих 8 квартирными собственностями, и 1 юридическое лицо, то есть сельскохозяйственное товарищество, владеющее 4 квартирными собственностями. Стоит также отметить, что после создания в доме квартирного товарищества и в соответствии с пунктом 1 статьи 11 «Закона о квартирных товариществах» каждая квартирная собственность будет давать её собственнику один голос на общем собрании членов квартирного товарищества, если только уставом вашего квартирного товарищества не будет установлена иная норма.

      На практике это означает, что каждый член квартирного товарищества, являющийся частным лицом и владеющий только одной квартирной собственностью в доме, будет иметь только один голос на общем собрании квартирного товарищества, а у юридического лица, владеющего четырьмя квартирными собственностями в доме, на общем собрании квартирного товарищества будет четыре голоса.

      Это последнее обстоятельство вы должны учитывать при создании квартирного товарищества, так как при учреждении квартирного товарищества и в соответствии с пожеланиями будущих членов квартирного товарищества вы можете прописать в уставе и другую норму. Например, прописать в уставе, что «каждый собственник квартиры, независимо от числа принадлежащих ему квартирных собственностей, имеет только один голос».

  15. Где и у кого можно получить юридическую информацию о квартирном товариществе? Купил квартиру, а председатель в наглую ворует и не скрывает этого.

    1. Виталий

      К сожалению, мне не очень понятен ваш вопрос. Хотелось бы уточнить, что вы понимаете под «юридической информацией о квартирном товариществе»? Пока же отвечу на ваш вопрос так, как я его понял. Если вас интересует информация о том, когда было зарегистрировано ваше квартирное товарищество, сколько в нем членов правления и кто именно они (имена, фамилии, личные коды), то эту информацию вы сможете совершенно бесплатно получить на сайте Коммерческого Регистра Эстонии по ссылке — https://ariregister.rik.ee/lihtparing.py . Там же, но уже за небольшую символическую плату в 2 евро за документ, вы сможете при желании скачать для ознакомления устав квартирного товарищества и годовые отчеты по квартирному товариществу за все годы, сколько оно существует …

  16. Виктория

    Мы приобрели äripind в Старом городе в квартирном доме. Кроме нас в доме еще 3 собственника и нет товарищества. Ситуация осложняется еще и тем, что общий вентиль подачи воды в дом находится на нашей площади и «Tallinna Vesi» выставляет сет за воду за весь дом только нам. Два собственника из трех практически не бывают в Эстонии, а тут еще этот закон о том, что с 01.01.18 все квартирные дома должны иметь свои квартирные товарищества. Это две проблемы, скорее всего, имеют только одно решение — нам придется самим зарегистрировать квартирное товарищество. Подскажите, с чего начинать и что вообще делать

    1. Виталий

      Здравствуйте, Виктория!

      Извините за некоторую задержку с ответом, но ваш комментарий с вопросами, к сожалению, попал в спам, где собственно недавно и был обнаружен.

      Вы правы. В вашей ситуации вам действительно придется создавать в своем доме квартирное товарищество. О том, с чего начинать и что вообще делать, вы сможете прочитать по ссылке.

  17. По уставу квартирного товарищества членами правления могут только собственники квартир нашего дома. Правомочно ли это? Может ли председатель правления делать денежные переводы со счета товарищества на свои личный счет? Правомерно ли это?

    1. Виталий

      Назначение и отзыв членов правления квартирного товарищества в соответствии с п. 2 статьи 19 «Закона о некоммерческих объединениях» является компетенцией общего собрания квартирного товарищества.

      Требования, предъявляемые к членам правления квартирного товарищества, сформулированы в статье 26 «Закона о некоммерческих объединениях», которая гласит :

      Статья 26. Правление

      (1). В некоммерческом объединении должно быть правление, которое руководит им и представляет его интересы. Правление может состоять из одного члена (председателя) или нескольких членов. [RT I 2009, 13, 78 — в силе с 01.07.2009]

      (2) Член правления должен быть дееспособным физическим лицом.

      (2.1) Членом правления не может быть лицо, в отношении которого в соответствии со статьей 49 или 491 Пенитенциарного кодекса суд применил запрет на деятельности в качестве члена правления или запрет на осуществление предпринимательской деятельности, а также лицо,
      которому запрещено осуществлять деятельность в той же сфере, в которой осуществляет деятельность некоммерческое объединение, или которому на основании закона или судебного решения запрещено являться членом правления. [RT I 2009, 13, 78 — в силе с 01.07.2009]

      (3) Не менее половины членов правления должны иметь место жительства в Эстонии, какой-либо иной стране — члене Европейской экономической зоны или Швейцарии. [RT I 2004, 89, 613 — в силе с 07.01.2005]

      Как следует из процитированной выше статьи, член правления должен быть дееспособным физическим лицом, он не может быть лицом, в отношении которого в соответствии со статьей 49 или 491 Пенитенциарного кодекса суд применил запрет на деятельности в качестве члена правления или запрет на осуществление предпринимательской деятельности, а также лицом, которому запрещено осуществлять деятельность в той же сфере, в которой осуществляет деятельность некоммерческое объединение, или которому на основании закона или судебного решения запрещено являться членом правления. П. 3 процитированной выше статьи уточняет, что не менее половины членов правления должны иметь место жительства в Эстонии, какой-либо иной стране — члене Европейской экономической зоны или Швейцарии. И на этом всё!

      Никаких других ограничений эстонское законодательство для членов правлений квартирных товариществ по части требований к ним НЕ устанавливает. Сразу уточню. Эстонское законодательство не дает права квартирным товариществам устанавливать какие-либо ограничения или дополнительные требования к членам правлений и в уставах квартирного товариществ. Соответственно, требование о том, что членами правления вашего квартирного товарищества могут быть только собственники квартир вашего дома, противоречит действующему эстонскому законодательству и следовательно является НЕ правомерным.

      Касательно вашего вопроса о том, может ли председатель правления делать денежные переводы со счета товарищества на свои личный счет, то эстонское законодательство в принципе не запрещает подобные переводы. Мало того, отмечу, что подобные переводы для большинства небольших эстонских квартирных товариществ, где единственные работники — это председатель и дворник, являются повседневной практикой. Это связано с тем, что в небольших квартирных товариществ расчетным счетом квартирного товариществ распоряжается лично председатель правления и он же делает все переводы, ибо никому другому в квартирном товариществе поручить эти операции просто не получится, так как никого другого в квартирных товариществ просто нет …

      Ну, а так как председателям квартирных товариществ, как и любым другим работникам квартирного товарищества, требуется регулярно выплачивать зарплату за их работу в квартирном товариществе плюс регулярно перечислять им деньги на текущие хозяйственные расходы (например, на покупку инвентаря, моющих средств и т.д.), то заниматься подобными переводами вынуждены сами председатели … Таким образом, сами по себе денежные переводы со счета товарищества на личный счет председателя вполне правомерны. Тут гораздо важнее следить за тем, с какой именно формулировкой, периодичностью и в каком размере делаются подобные переводы. Если перечисляемые председателем суммы соответствуют получаемой им зарплаты и авансам на текущие хозяйственные расходы, тогда они полностью правомерны.

  18. По закону о квартирных товариществах все члены правления должны иметь категорию по эстонскому языку, так как многие жильцы дома, а это эстонцы, не могут участвовать в жизни дома, так как никто из членов правления не владеет эстонским языком.

    1. Виталий

      Да, официально знание эстонского языка — это обязательное условие для работы членов правления квартирного товарищества. Член правления квартирного товарищества должен знать эстонский язык, как минимум, на категорию B1. Все официальное делопроизводство в квартирном товариществе тоже должно вестись только на эстонском языке.

      Но требование об этом содержится не в «Законе о квартирных товариществах», а в «Законе о языке» («Keeleseadus»). Часть 1 статьи 8 «Закона о языке» (кстати, название статьи — «Право на устное и письменное делопроизводство и информацию на эстонском языке») гласит, что «каждый имеет право на устное и письменное делопроизводство на эстонском языке (далее вместе делопроизводство) в государственных учреждениях, в том числе во внешних представительствах Эстонии, в учреждениях местного самоуправления, у нотариуса, судебного исполнителя и присяжного переводчика, а также в их бюро, культурном самоуправлении и в прочих зарегистрированных в Эстонии учреждениях, в коммерческих организациях, некоммерческих объединениях и фондах. Напомню, что квартирное товарищество — это некоммерческое объединение, а это значит, что право на устное и письменное делопроизводство и информацию на эстонском языке в квартирном товариществе гарантируется законом.

      Требование о том, что члены правлений некоммерческих объединений и работники, в чьи рабочие обязанности входит общение с членами некоммерческих объединений или передача информации» должны знать эстонский язык на категорию не ниже, чем B1_ сформулированы в постановлении Правительства Эстонии № 84 от 20.06.2011 — «Ametniku, töötaja ning füüsilisest isikust ettevõtja eesti keele oskuse ja kasutamise nõuded», где в п. 7 статьи 7 конкретно указано, что знать эстонский язык на категорию не ниже B1 обязаны «seadusest tuleneva kohustusliku liikmesusega mittetulundusühingute juhatuse liikmed ja töötajad, kelle tööülesannete hulka kuulub mittetulundusühingu liikmetega suhtlemine või teabe edastamine».

      Добавлю. Если неофициально, то обычно …. и проверяющие, и члены квартирного товарищества удовлетворяются тем, что хотя бы один член правления квартирного товарищества знает эстонский язык на категорию B1 и именно он отвечает на все вопросы, поступающие в правление от членов квартирного товарищества на эстонском языке. Но все это возможно только на неофициальном уровне и только в том случае, если никто из членов квартирного товарищества не жалуется по инстанциям на то, что часть членов правления не знает эстонский язык или знает его плохо, так как так в случае поступающих жалоб, Языковая инспекция может потребовать знания эстонского языка на категорию B1 уже от всех членов правления.

  19. Председатель нашего товарищества был введен в наше правление еще тогда, когда закон гласил о том, что членами правления могут быть только собственники квартир, потом закон изменился, хотя устав наш не менялся. Сможем ли мы доказать в суде неправомерность нашего председателя правления?

    1. Виталий

      Разрешите уточнить. А в чем вы видите неправомерность вашего председателя правления квартирного товарищества?

      То, что в настоящее время членом правления квартирного товарищества в соответствии с требованиями частей 2 и 3 статьи 26 «Закона о некоммерческих объединениях» может быть любое дееспособное физическое лицо, в отношении которого в соответствии со статьей 49 или 49.1 Пенитенциарного кодекса суд НЕ применял запрет на деятельности в качестве члена правления или запрет на осуществление предпринимательской деятельности, и НЕ запрещал ему осуществлять деятельность в той же сфере, в которой осуществляет деятельность квартирное товарищество, и которому на основании закона или судебного решения НЕ запрещено являться членом правления, отнюдь не делает вашего председателя правления не правомерным.

      Если у вас устарел Устав квартирного товарищества, тогда вы должны просто его откорректировать и привести в соответствие с действующим законодательством. Но даже если ваше квартирное товарищество до сих пор этого еще не сделало, это отнюдь не означает, что ваш председатель правления и ваше правление находятся вне закона. В законе говорится, если устав квартирного товарищества устарел и по этой причине противоречит действующему законодательству, тогда квартирное товарищество в своей работе должно руководствоваться требованиями законодательства, а не требованиями Устава. Вот и все!

  20. Уважаемый Виталий! У нашего квартирного товарищества есть банковская карточка, которой член правления (тот же председатель) может при любой покупке в магазине рассчитываться банковской карточкой. Но, чтобы перечислить зарплату работникам, можно сделать это напрямую, а не перечислять на счет председателя, а потом работникам. Так председатель дома может снять со счета товарищества все деньги и исчезнуть. И что это за законы?

    1. Виталий

      🙁 Я считаю, что нельзя постоянно подозревать людей, окружающих вас, в различных преступлениях. Убежден, что настоящего преступника, если он решит совершить подобное преступление, ваши подозрения отнюдь не остановят, а вот честного человека подобные обвинения способны глубоко ранить. 🙁 Представьте, что люди, окружающие вас, в подобных намерениях постоянно подозревали бы лично вас. Вам было бы приятно? Я думаю, что нет. Нельзя всех постоянно подозревать в преступлениях! 🙁 Я убежден, что людям надо верить, ибо за свою жизнь много раз лично имел возможность убедиться в том, что честных людей в мире во много раз больше, чем плохих!

  21. Владимир

    Уважаемый Виталий! Что сказано в новом (вступающем в силу с 01.01.2018) законе KÜ о ревизионной комиссии? Имеет ли она право на постоянный доступ к просмотру счета через интернет-банк? Есть ли новый закон в русской версии и где его можно увидеть? Спасибо.

    1. Здравствуйте, Владимир!

      Да в новом «Законе о квартирной собственности и квартирных товариществах» есть информация о ревизионной комиссии. В законе, вступающем в силу с 01.01.2018, есть статья 49, которая называется «Надзор»:

      Статья 49. Надзор

      К надзору применяются положения статьи 34 Закона о некоммерческих объединениях (к слову, эта статья тоже там называется «Надзор»).

      Напомню содержание статьи 34 «Закона о некоммерческих объединениях»:

      Статья 34. Надзор

      (1) Общее собрание осуществляет надзор за деятельностью других органов. Для исполнения этой задачи общее собрание может назначать ревизионную или аудиторскую проверку.

      (1.1 ) Ревизором или аудитором не может являться член правления или бухгалтер некоммерческого объединения.

      (2) Члены правления и других органов должны предоставлять ревизору или аудитору возможность ознакомиться со всеми необходимыми для проведения ревизии или аудиторской проверки документами и давать нужную информацию.

      (3) Ревизоры или аудиторы составляют отчет о результатах ревизии или аудиторской проверки и представляют его общему собранию.

      Вы видите, что вся статья 34 «Закона о некоммерческих объединениях» посвящена деятельности аудиторов и ревизоров. Это означает, что в новом законе информация о ревизионной комиссии есть … точнее, статья 34 «Закона о некоммерческих объединениях» продолжит действовать в отношении ревизионных комиссий квартирных товариществ и в новом году.

      На ваш вопрос о том, имеет ли право ревизионная комиссия квартирного товарищества на постоянный доступ к просмотру счета через интернет-банк, я отвечу так.

      В соответствии с частью 2 статьи 34 «Закона о некоммерческих объединениях» члены правления и других органов квартирного товарищества должны предоставлять ревизору или аудитору возможность ознакомиться со всеми необходимыми для проведения ревизии или аудиторской проверки документами и давать нужную информацию. А это означает, что в соответствии с эстонским законодательством и по договоренности с правлением квартирного товарищества ревизионная комиссия квартирного товарищества имеет право знакомиться со всей документацией квартирного товарищества, включая банковскую.

      Но это отнюдь не означает того, что членам ревизионной комиссии нужно непременно предоставлять постоянный доступ к интернет-банку квартирного товарищества. Предоставление членам ревизионной комиссии постоянного доступа к интернет-банку квартирного товарищества на практике означало бы, что у членов ревизионных комиссий появилась бы возможность не только для регулярного просмотра банковского счета, но и полная возможность для проведения любых банковских операций со счетом квартирного товарищества, а это уже не порядок! Мой опыт показывает, что если абсолютно все к чему-то имеют свободный доступ — потом в случае «форс-мажора» оказывается спросить не с кого!

      Я считаю, что за банковский счет в квартирном товариществе должен отвечать только один человек (обычно это председатель, но таким человеком может быть и любой другой член правления, которому правление поручит проведение банковских операций квартирного товарищества). Означает ли это, что этот человек будет распоряжаться банковским счетом квартирного товарищества бесконтрольно? Нет, не означает. Совместным решением правления и ревизионной комиссии квартирного товарищества можно обязать человека, отвечающего за банковский счет квартирного товарищества, раз или два в месяц предоставлять председателю ревизионной комиссии копию банковской выписки, где будут видны все банковские операции, произведенные за месяц.

      Новый закон («Закон о квартирной собственности и квартирных товарищества») в русской версии есть и с ним можно ознакомиться здесь.

  22. Виталий, спасибо за Ваш блог. Скажите, правомерно ли принудительно учреждать квартирное товарищество в трёх домах или хотя бы в одном, если 1/3 квартир пустует, а остальные живут по договору найма, за исключением 3-4 квартир. Заранее спасибо.

    1. Виталий

      Здравствуйте, Борис!

      Если оставить в вашем вопросе все, как есть, то я вынужден буду, отвечая на него, сказать: «Да!» Но если вы замените в своем вопросе слово «правомерно» на слова «справедливо» или «правильно», то в этом случае я должен буду ответить на ваш вопрос: «Нет!»

      Поясню. C 01.01.2018 в силу вступил новый «Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе», объединивший в себе сразу два ранее действовавших закона — «Закон о квартирной собственности» и «Закон о квартирном товариществе». В соответствии с этим новым законом квартирные товарищества должны были быть созданы во всех многоквартирных домах Эстонии, включая те дома, где квартирных товариществ до этого года не было.

      Жителям домов, где квартирного товарищества не было, государство предоставило даже «выбор» — или они в течение 2017 года «сами» примут решение о создании товарищества, утвердят устав, выберут правление и внесут квартирное товарищество в регистр, или, если в течение 2017 года квартирное товарищество в таком доме создано не будет, тогда 1 января 2018 года его создаст само государство, что собственно и было государством сделано в январе этого года. Квартирные товарищества таких домов были «автоматически» внесены в регистр, их названиями стали адреса домов, к которым были добавлены буквы KÜ. Соответственно с 01.02.2018 все общие права и обязанности собственников, связанные с управлением дома, перешли к этим «автоматическим товариществам». Почти никакие «нюансы», подобные вашему, когда в доме треть квартир просто пустует, а в остальных квартирах живут арендаторы, законодатель (вероятно, сознательно) не учитывал.

      Понятно, что этим новым законом государство загнало в квартирные товарищества всех, включая даже тех, кто туда совершенно не стремился. Кстати, напомню, что подобным образом в сталинское время, которое так любят критиковать эстонские политики, в СССР крестьян загоняли в колхозы … Но тем не менее все, что у нас произошло в этом году с многоквартирными домами — произошло правомерно, то есть произошло в полном соответствии с действующим законодательством.

      Но было ли демократично и справедливо подобное решение эстонских властей? Я считаю данное решение не справедливым и не демократичным, так как оно не оставило людям, живущим в Эстонии в многоквартирных домах, даже иллюзию выбора. 🙁 Но тем не менее, хотя новый закон и плох, он остается законом и до тех пор, пока он не изменится или не отменится, что в нынешней ситуации кажется мне достаточно маловероятным, нам этот закон придётся исполнять .. К сожалению.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Квартирные Товарищества в Эстонии © 2005-2016 Frontier Theme