Как создать квартирное товарищество в многоквартирном доме, управляемом собственниками квартир совместно?

Поводом для нашего сегодняшнего разговора послужил мэйл, полученный мной на днях от одной из читательниц моего блога. Мэйл, на мой взгляд, достаточно актуальный на сегодняшний день, так как в нём задаются вопросы по созданию квартирного товарищества в многоквартирном доме, управляемом собственниками квартир совместно.

Учитывая, что подобных домов в Эстонии на сегодняшний день насчитывается достаточно много и все они с 01.01.2018 года должны будут по прихоти наших политиков и чиновников превратиться в квартирные товарищества, я решил ответить читательнице не личным мэйлом, как обычно это происходит у меня в течение последнего года, а ответить через блог, справедливо рассчитывая на то, что данная информация, будучи опубликованной в блоге, вполне может пригодиться ещё кому-то из читателей моего блога.

И так, содержание полученного мэйла:

Здравствуйте, Виталий!

Хотелось бы обратиться к Вам за помощью. Дело в том, что наш многоквартирный дом хочет создать квартирное товарищество (КТ). В данный момент наш дом обслуживает фирма, от которой мы хотим отказаться.

Вопросы:
1. Имею ли я право, как жилец дома/собственник квартиры, ознакомиться с договором (получить копию), заключенным между нашим домом и этой фирмой, что нас обслуживает.
2. Как нам расторгнуть договор с обслуживающей фирмой?
3. Могу ли я сама организовать собрание по теме КТ, вывесив бумагу в подъезды заранее, уточнив дату, тему и время?
4. Должна ли на моем собрании о создании КТ присутствовать управляющая фирма? Должна ли я их оповестить о собрании?
Что еще нужно для создания КТ? Устав? Протокол? Как я должна собрать голоса (письменно? Создать список жильцов на бумаге и каждый должен расписаться?)? Кто поможет правильно составить устав?
5. Сколько человек в правлении мы должны избрать по закону?
С уважением,
Екатерина

Как вы видите, дорогие мои читатели, мйэл содержит достаточно интересные вопросы. Мои ответы на эти вопросы вы найдете чуть ниже.

И так, переходим к ответам на вопросы:

1. Имею ли я право, как жилец дома/собственник квартиры, ознакомиться с договором (получить копию), заключенным между нашим домом и этой фирмой, что нас обслуживает.

Я считаю, что вы, будучи собственником квартиры, имеете полное право ознакомиться с договором, заключенным между объединением квартирных собственников вашего дома и обслуживающей фирмой. Я не вижу никаких причин делать из этого документа какую-то государственную тайну, учитывая, что этот документ напрямую затрагивает ваши интересы, как собственника.

Что же касается вашего желания получить именно копию данного документа, то чисто по-человечески я могу как-то понять нежелание вашего домового совета возиться с изготовлением копий, ибо это и хлопотно в определенной степени, да и денежку (пусть и небольшую …) изготовление копий требует. Но, на мой взгляд, вы вполне можете предложить вашему домовому совету некоторый компромисс, заключающийся в том, что они показывают вам этот договор, а вы просто его фотографируете на свой телефон — этого вам вполне хватит для изучения его условий … Если же ваш домовой совет не согласится на это ваше предложение, тоже можно особо не расстраиваться … Не беда!

Пока квартирное товарищество в вашем доме не создано, особой необходимости для вас в доскональном изучении договора с обслуживающей фирмой нет, ибо пока квартирного товарищества в вашем доме нет, вы все равно не сможете расторгнуть договор с обслуживающей фирмой. Ну, а когда квартирное товарищество будет создано, тогда переговоры с обслуживающей фирмой будут просто неизбежны. А как вести подобные переговоры, если у одного из участников переговоров не будет на руках этого самого договора, который планируется обсуждать? Логично? В общем, не беспокойтесь по этому поводу, занимайтесь созданием квартирного товарищества, а копию договора с обслуживающей фирмой обслуживающая фирма сама «на блюдечке» потом принесет правлению нового квартирного товарищества … если, конечно, они заинтересованы в обслуживании вашего дома и после создания в нем квартирного товарищества …

2. Как нам расторгнуть договор с обслуживающей фирмой?

Обычно подобные вопросы решаются путем переговоров между сторонами. Но начинать эти переговоры вам имеет смысл только после создания в вашем доме квартирного товарищества. Вести подобные переговоры должно правление созданного квартирного товарищества. Понятно, что перед подобными переговорами вам нужно будет внимательно и скрупулезно изучить существующий договор с обслуживающей фирмой на предмет того, какие основания для расторжения договора в этом договоре изначально были прописаны и какими из них вам стоит воспользоваться для расторжения договора.

В этом месте с моей стороны будет уместно напомнить о том, что в соответствии с п. 1.1. статьи 8 «Закона о квартирной собственности «при учреждении квартирного товарищества права и обязанности объединения собственников квартир переходят к квартирному товариществу», то есть договор с обслуживающей фирмой после учреждения квартирного товарищества автоматически не расторгнут не будет и об его расторжении вам реально придется вести переговоры. Впрочем, возможно этот договор будет правильней не расторгать, а достаточно будет изменить только какие-то условия в этом договоре, которые вам возможно покажутся неприемлемыми.

3. Могу ли я сама организовать собрание по теме КТ, вывесив бумагу в подъезды заранее, уточнив дату, тему и время?

На этот вопрос отвечают пункты 2, 3 и 4 статьи 18 «Закона о квартирной собственности»:

Статья 18. Созыв общего собрания, председательствование на собрании и ведение протокола

(1) Управляющий созывает общее собрание собственников квартир не реже одного раза в год.

(2) Управляющий созывает общее собрание собственников квартир в случаях, предусмотренных соглашением собственников квартир, а также по письменному требованию домового совета или не менее одной четвертой собственников квартир. В требовании должна быть указана причина созыва общего собрания.

(3) В случае отсутствия управляющего или противоправного отказа управляющего от созыва общего собрания оно может быть созвано по инициативе не менее одной четвертой собственников квартир или председателем домового совета. либо его членом, если домовой совет образован.

(4) Собственники квартир извещаются о созыве общего собрания в письменной форме. В извещении должны быть указаны время и место проведения общего собрания, причина его созыва, повестка дня собрания, а также иные существенные обстоятельства, связанные с проведением общего собрания. Собственники квартир должны быть извещены о проведении общего собрания не менее чем за одну неделю. В случае рассмотрения срочных вопросов соблюдение указанного срока не требуется.

(5) Общим собранием руководит управляющий, если не будет принято иного решения.

(6) Решения общего собрания заносятся в протокол. Протокол подписывается управляющим и одним из собственников квартир. При наличии домового совета протокол подписывается также председателем или членом домового совета. Собственники квартир имеют право ознакомиться с протоколами.

Из процитированной выше статьи следует, что вы одна, если, конечно, вы не являетесь председателем домового совета. либо его членом, не можете созвать подобное собрание. Но если вы сумеете собрать подписи не менее одной четвертой собственников квартир в поддержку созыва общего собрания собственников квартир для создания квартирного товарищества в своем доме, тогда в этом случае вы со своими сторонниками будете считаться уже инициативной группой и сможете вместе с ними сами созвать общее собрание собственников квартир для учреждения в своем доме квартирного товарищества или потребовать от управляющего созвать общее собрание собственников квартир с той же целью. То есть сперва вы собираете подписи не менее одной четвертой собственников квартир в поддержку созыва общего собрания собственников квартир с целью создания квартирного товарищества, потом от их имени требуете от управляющего в письменном виде созвать общее собрание, а если управляющий противоправно отказывается от созыва общего собрания, тогдаа вы созываете это собрание сами.

4. Должна ли на моем собрании о создании КТ присутствовать управляющая фирма? Должна ли я их оповестить о собрании?
Что еще нужно для создания КТ? Устав? Протокол? Как я должна собрать голоса (письменно? Создать список жильцов на бумаге и каждый должен расписаться?)? Кто поможет правильно составить устав?

По части присутствия на общем собрании собственников квартир. Присутствие представителя управляющей фирмы на общем собрании собственников квартир просто неизбежно, если собрание собственников квартир созывается в соответствии с п. 2 статьи 18 «Закона о квартирной собственности», то есть общее собрание собственников квартир созывается управляющим «по письменному требованию домового совета или не менее одной четвертой собственников квартир», в котором «указана причина созыва общего собрания».

Если же управляющий противоправно отказался созвать общее собрание собственников квартир по письменному требованию домового совета или не менее одной четвертой собственников квартир», и это собрание было созвано инициативной группой самостоятельно, тогда понятно, что с большей степенью вероятности представители управляющей фирмы в этом собрании собрании собственников квартир принять участие не захотят. Но тем не менее я рекомендую вам все равно выслать управляющей фирме приглашение на ваше собрание собственников … ну, а воспользуются ли они вашим приглашением, или нет — это уже будет на их совести …

Но если представитель управляющей фирмы в вашем общем собрании собственников все-таки будет участвовать, я рекомендую вам перед началом собрания проголосовать, чтобы вашим общим собранием руководил не управляющий, как это предусмотрено п. 5 статьи 18 «закона о квартирной собственности», а руководил кто-то из инициативной группы, так как в противном случае общее собрание собственников может пройти совсем не так, как вам бы этого хотелось …

На остальные ваши под-вопросы отвечают статьи 3 и 4 «Закона о квартирных товариществах», которые я цитирую чуть ниже, где дан перечень документов, представляемых в регистр некоммерческих объединений и целевых учреждений при учреждении квартирного товарищества, а также изложены требования, предъявляемые к этим документам. Образцы этих документов на эстонском языке вы сможете скачать по ссылкам, которые я даю в конце своего сегодняшнего поста. Эти образцы, конечно, не идеальны и нуждаются в редактировании с прицелом на конкретное квартирное товарищество, но тем менее они дают достаточное представление о том, как должны выглядеть данные документы

Статья 3. Учреждение квартирного товарищества

(1) Квартирное товарищество учреждается по решению большинства собственников квартир в разделенной на квартирные собственности недвижимой вещи, если этому большинству через идеальные доли в объекте квартирной собственности принадлежит большая часть строения и земельного участка, в предусмотренном Законом о некоммерческих объединениях порядке. Учредительный договор не заключается.

(2) Для внесения в регистр некоммерческих объединений и целевых учреждений держателю регистра представляются:

1) заявление, содержащее данные, указанные в части 3 настоящей статьи;
2) протокол учредительного собрания (в случае перерегистрации товарищества, зарегистрированного в регистре предприятий, в регистре некоммерческих объединений и целевых учреждений — протокол собрания, утвердившего действующую редакцию устава товарищества);
3) список членов, содержащий данные, указанные в части 4 настоящей статьи;
4) копии записи в крепостной книге о принадлежности квартирных собственностей или в случае, указанном в части 4 статьи 17 настоящего Закона — документ, подтверждающий собственность движимой вещи;
5) устав квартирного товарищества, подписанный всеми членами товарищества, проголосовавшими за его принятие;
6) [пункт недействителен – RT I 2009, 13, 78 – в силе с 01.07.2009]
7) данные о средствах связи квартирного товарищества;
8) справка об оплате государственной пошлины, предусмотренной Законом о государственной пошлине;
9) иные предусмотренные законом документы.

(3) В подаваемом держателю регистра заявлении о внесении квартирного товарищества в регистр некоммерческих объединений и целевых учреждений должны содержаться наименование, место нахождения и адрес квартирного товарищества, имена, места жительства и личные коды членов правления, правила совместных представительских прав членов правления, а также дата утверждения устава. Заявление о внесении в регистр подписывают все члены правления и это должно быть заверено в нотариальном порядке. [RT I 2006, 61, 456 – в силе с 01.01.2007]

(4) Список членов квартирного товарищества должен содержать имя каждого члена, дату вступления в членство, личный или регистрационный код, в случае отсутствия эстонского личного кода — день, месяц и год рождения лица, номер квартиры, количество принадлежащих каждому члену голосов, а также размер его паевого взноса и дату его внесения, данные о выбытии или исключении из квартирного товарищества.

(5) Квартирное товарищество может учреждаться для обеспечения хозяйственного обслуживания квартирных собственностей одного или нескольких жилых домов. Если квартирное товарищество включает более одного дома, то отделяться от товарищества может только каждый дом в отдельности. За решение об отделении должно быть подано более половины числа голосов собственников квартир в доме, желающем отделиться от квартирного
товарищества. Решение об отделении должно быть заверено в нотариальном порядке.

(6) Кроме данных, указанных в Законе о некоммерческих объединениях, в регистровую карту квартирного товарищества также вносятся номера объекта недвижимости тех квартирных собственностей, для хозяйственного обслуживания которых было учреждено квартирное
товарищество. [RT I, 13.03.2014, 3 – в силе с 01.01.2016]

Статья 4. Устав квартирного товарищества

(1) Устав квартирного товарищества принимается на учредительном собрании и изменяется на общем собрании членов товарищества. За принятие устава или его изменение должно быть подано более половины общего числа голосов.

(2) В дополнение к положениям Закона о некоммерческих объединениях, относящимся к уставу, уставом квартирного товарищества регулируются вопросы распределения голосов на общем собрании, а также основание и порядок оплаты расходов за хозяйственное обслуживание идеальных долей в объекте квартирной собственности членами квартирного товарищества.

Ну, и в заключение разберем вопрос о выборах правление создаваемого квартирного товарищества.

5. Сколько человек в правлении мы должны избрать по закону?

Требования к правлению квартирного товарищества сформулированы в статье 26 «Закона о некоммерческих объединениях», которую я цитирую чуть ниже. Как видно из данной статьи, законодательство не устанавливает никаких ограничений по количеству членов правления в некоммерческом объединении, в том числе и в квартирном товариществе. Обычно подобные ограничения устанавливаются самими квартирными товариществами, которые прописывают эти ограничения в одной из статей своего устава. Но так устава квартирного товарищества у вас пока нет, то вы вольны избрать в правление квартирного товарищества столько людей, сколько посчитаете нужным, учтя это потом в своем будущем уставе.

В небольших квартирных товариществах с числом квартир от 4 до 30 вполне можно выбрать в правление только одного человека, который одновременно будет считаться председателем квартирного товарищества. В домах с большим количеством квартир (от 30 квартир и больше) в правлении может быть от 3 до 7 человек. Больше семи человек выбирать в правление квартирного товарищества я не рекомендую, так как большее число членов правления во-первых, сперва трудно найти, ибо большинство собственников квартир обычно «не горят особым желанием» быть избранными в правление квартирного товарищества и просто отказываются, а их согласие на избрание членом правления в соответствии с п. 1 статьи 29 «Закона о некоммерческих объединениях» необходимо; во-вторых, если правление квартирного товарищество выбрано очень большое, то членов этого большого правления бывает очень трудно потом собрать на очередное заседание.

Статья 26. Правление

(1). В некоммерческом объединении должно быть правление, которое руководит им и представляет его интересы. Правление может состоять из одного члена (председателя) или нескольких членов. [RT I 2009, 13, 78 — в силе с 01.07.2009]

(2) Член правления должен быть дееспособным физическим лицом.

(2-1) Членом правления не может быть лицо, в отношении которого в соответствии со статьей 49 или 491 Пенитенциарного кодекса суд применил запрет на деятельности в качестве члена правления или запрет на осуществление предпринимательской деятельности, а также лицо, которому запрещено осуществлять деятельность в той же сфере, в которой осуществляет деятельность некоммерческое объединение, или которому на основании закона или судебного решения запрещено являться членом правления. [RT I 2009, 13, 78 — в силе с 01.07.2009]

(3) Не менее половины членов правления должны иметь место жительства в Эстонии, какой-либо иной стране — члене Европейской экономической зоны или Швейцарии. [RT I 2004, 89, 613 — в силе с 07.01.2005]

Ну, и в заключение несколько пожеланий лично от меня, которые нигде не прописаны, но которые я все же рекомендовал бы учитывать при выборе правления квартирного товарищества в своем доме.

Первое пожелание. Число членов правления в квартирном товариществе должно быть по возможности нечетным, так как это, по моему опыту, здорово облегчает голосование в правлении по проблемным вопросам, ибо позволяет избежать ситуации, когда в правлении из шести человек три члена правления проголосовали по какому-то пункту «за», а три других члена правления в это же самое время проголосовали по этому пункту «против» — и в результате правление решение по данному вопросу так и не смогло принять.

Второе пожелание. Старайтесь при выборах членов правления воздерживаться от избрания в члены правления квартирного товарищества родственников — мужа и жены, брата и сестры, отца и сына, так как при избрании в правление родственников этому правлению будет потом весьма не просто отбиваться от нападок «оппонентов», которые с большой степенью вероятности обвинить подобное правление в «семейственности» даже несмотря на то, её там возможно и не будет. А вам это надо?

Третье пожелание. Старайтесь не отдавать все места в правлении только своим «сторонникам» даже в том случае, если ваши «сторонники» заметно доминируют на общем собрании и в доме. Я считаю более разумным всегда оставлять одно или два места в правлении для представителей «домовой оппозиции» (количество «оппозиционных мест» в правлении, конечно, зависит от общего числа членов правления в доме), которая, будучи в правлении в меньшинстве, все равно не сможет помешать проведению в жизнь решений ваших «сторонников», но присутствие «оппозиции» в правлении позволит этим представителям чувствовать, что с ними все-таки в доме в какой-то степени считаются и их мнение по возможности учитывают. Учет третьего пожелания позволит вам реально надеяться на сохранение «мира» в вашем доме и на сохранение нормальной рабочей атмосферы как на заседаниях правления, так и на общих собраниях квартирного товарищества.

Образцы учредительных документов (для скачивания):

1. Asutamiskoosoleku osavõtu nimekiri — Nimekiri_koosolekule.doc
2. Korteriühistu asutamiskoosoleku protokoll-Naidis_protokoll.doc
3. Korteriuhistu_pohikiri.doc
4. Korteriühistu liikmete nimekiri — Omanike_nimekiri.doc
5. Juhatuse liikme avaldus — Juhatuse_liikme_avaldus.doc

  1. Екатерина

    Здравствуйте! У меня возник вопрос к данной статье, точнее, к ответу на 3 вопрос (ст 18, пункт 6). Если на созванном инициативной группой собрании будут присутствовать только жильцы дома, то кто тогда должен/может подписать протокол? Или достаточно подписи одного жильца?

    1. Виталий

      Нет, подписи только одного собственника квартиры на учредительном протоколе квартирного товарищества будет маловато.

      На любом собрании квартирного товарищества (учредительном, отчетном, отчетно-перевыборном и т.д.) в соответствии с законом следует выбирать руководителя собрания, который будет вести собрание, и протоколиста, который будет вести протокол собрания.

      И соответственно протокол любого собрания квартирного товарищества, в том числе и учредительного, всегда подписывается руководителем собрания и протоколистом (это хорошо видно на образце протокола учредительного собрания квартирного товарищества), который вы можете скачать, воспользовавшись ссылкой для скачивания, находящейся в конце статьи.

      В случае учредительного собрания протокол учредительного собрания могут в соответствии с законом (пункт 6 статьи 18 «Закона о квартирной собственности») дополнительно подписать также председатель или член домового комитет (конечно, последнее возможно только при наличии в доме домового совета и при желании/согласии представителей этого комитета подписать учредительный протокол).

      К протоколу учредительного собрания квартирного товарищества прикладывается список участников учредительного собрания (korteriühistu asutamiskoosoleku osavõtu nimekiri), где должны поставить свои подписи все собственники квартир, принявшие участие в учредительном собрании. Ссылка на образец подобного списка тоже имеется в конце статьи.

  2. Vladimir Mozgov

    Здравствуйте! При учреждении квартирного товарищества, какое количество списков должно составляться. Список присутствующих, список проголосовавших за устав, список проголосовавших за внутренний распорядок и т.д., или же достаточно одного списка, присутствовавших на собрании. Какие списки посылаются в Регистр при регистрации КТ?

    1. Виталий

      Здравствуйте, Владимир!

      При учреждении квартирного товарищества составляются и посылаются в Регистр следующие документы (образцы этих документов вы можете скачать по ссылкам, имеющимся в конце моей статьи):

      1. Asutamiskoosoleku osavõtu nimekiri (список участников учредительного собрания).
      2. Korteriühistu asutamiskoosoleku protokoll (протокол учредительного собрания квартирного товарищества).
      3. Korteriuhistu põhikiri (устав квартирного товарищества)
      4. Korteriühistu liikmete nimekiri (список членов квартирного товарищества)
      5. Juhatuse liikme avaldus (заявление (заявления) члена (членов) правления квартирного товарищества).

      Таким образом, как видно, списков в числе этих документов только два — это список участников учредительного собрания и список членов квартирного товарищества. Понятно, что в списке участников учредительного собрания, как правило, будет всегда меньше людей, чем в списке членов квартирного товарищества, что объясняется тем, что в любом общем собрании квартирного товарищества, включая учредительное, обычно принимают участие не все члены квартирного товарищества. К сожалению, стопроцентной явки членов квартирного товарищества на общие собрания добиться практически не возможно.

      Ну, а то, сколько именно членов квартирного товарищества проголосовало за Устав, а сколько за внутренний распорядок и т.д., всегда отражается в Протоколе учредительного собрания квартирного товарищества, который тоже требуется предоставить Регистру. Полный список документов и справок, предоставляемых Регистру, вы найдете в статье 3 «Закона о квартирных товариществах», которую я цитирую в своей статье.

  3. Владимир

    Здравствуйте, Виталий! Наверное, вас уже достали этими вопросами? Но все же задам еще … У нас четырехквартирный дом, у дома три собственника. Как я понял, нам не обязательно создавать квартирное товарищество, устав и правление. Но говорят, что летом таких, как мы, все равно объединят с другими домами и назначат управляющего. То есть мы должны будем подчиняться какому-то правлению, содержать их, а свои проблемы решать сами. Информации точной не найти. Может быть, вы поможете?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Квартирные Товарищества в Эстонии © 2005-2016 Frontier Theme